REUNION ALSF, DDEEES et locataires des Frigos
mardi 11 juin 2013
Réunion a l’initiative de l’ALSF
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Lieu : Chez France MITROFANOFF
Présents : environ 25 personnes
Représentant de la DDEEES : Jérôme Legris et Charles Rolland Billecart
Notes des points essentiels :
Ordre du jour (Limousin) : Harmonisation / Contrats / Loyers /travaux envisagés
Harmonisation des prix des loyers au m2
L’harmonisation des loyers figure dans les objectifs de la Charte des Frigos de 1999,
Ce que les associations rappellent régulièrement depuis, comme lors des COPIL.
Harmonisation entre 60 et 70€ par m² annuel.
La somme de 70 euros du m2 HT HC annuel est calculée par la DDEEES (moyenne précise est de 69,79€) sur la moyenne des loyers, sur appels de loyers, sur les bases contractuelles. Pour celle-ci entrent en compte les emprunts, l’entretien courant…
L’ALSF arrive aux mêmes chiffres, sur les bases contractuelles individuelles et sur l’actes de vente, compte tenu des indexations.
JP. Réti déclare avoir collecté et aditionné les montants des loyers de 22 personnes payant régulièrement, cela a donné un total de187.000 euros, donc très voisin de la somme dépensée par le propriétaire annuellement: 195.000euros (gardien et contrat d'entretien compris). D'ou la question, sachant que 70% des personnes payent leur loyer ou allait le reste payé par les autres.
L’ALSF demande que les deux modes de calcul soient présentés pour pouvoir être comparés.
La DDEEES propose que les loyers inférieurs à la fourchette aient une montée progressive, les loyers au dessus devant baisser rapidement. La date de mise en place, avec éventuelle rétroaction, si lenteurs administratives il y a, serait l’appel de loyers de juillet.
Contrats (liés à l’harmonisation)
La DDEEES nous propose des conventions du domaine public.
J .Limousin souligne que signer des conventions de domaine public va à l’encontre du contentieux, de l’action juridique en cours pour replacer les Frigos dans le domaine privé adéquat ce qui doit permettre de donner des baux pérennes.
Dans ce sens il propose des avenants à nos conventions actuelles.
Jerome Legris et Charles Rolland Billecart disent comprendre bien les arguments mais expriment leur proposition de réalisation de conventions nouvelles pour les nouveaux contrats.
Jerome Legris ( DDEEES) précise que faire des nouveaux contrats provisoires n’entrave pas la suite : déclassement du domaine publique vers le domaine privé pour obtenir des baux du domaine privé.
Après débat, Jerome Legris parle d’autorisation d’occupation du domaine public qui est une procédure unilatérale revenant à une convention du domaine public mais signée seulement par la Ville, et propose d’envisager cela comme situation provisoire.
J.Limousin dit que de toute façon cette hypothèse de nouvelles propositions juridiques de statuts seront soumises à l’avocat (du contentieux ndlr)
JP Reti parle des problèmes de changement de mandature, précisant le fait qu’il faut faire voter les décisions importantes en Conseil de Paris.
Jerome Legris parle de délibération en octobre pour l’autorisation d’occupation.
Gestion
Jérome Legris et Charles Rolland Billecart parlent de gestion optimum sur un revenu de loyers payant l’ entretien.
L’ALSF souligne le fait d’intégrer les frais de gestion dans la balance d’exploitation recette/dépenses
Elle rappelle les études financiéres faites de 1999 à 2001 pour les propositions individuelles de statuts entrainant aussi des études d’harmonisation et la fameuse étude d’Aout 2001 sur les travaux « de mise aux normes » devant être faites
La DAC a en partie annihilé ces travaux et études, ce qui a eu des conséquences catastrophiques du général au particulier (impossibilité de mettre en ordre le réseau d’eau par exemple)
Nouveau gestionnaire :
J. Limousin rappelle que la nomination d’un gestionnaire s’impose pour revenir à des appels de loyers et une gestion normaux. Il était prévu un montage avec une société de gestion type SEMAEST
J.P dit qu'aucun gestionnaire n' assumera (en l’état) la gestion des Frigos.
Ce montage doit passer en délibération, Jérome Legris souligne que la Ville est une grosse machine avec une structure lourde, ce qui ne facilite pas l’avancée des décisions..
Loyers (général) :
· Le mesurage des lieux a été fait et sert de point d’appui pour les loyers. Critique de Corinne Bertelot et d’autres sur des éléments de ce mesurage.
· Revalorisation des loyers (après harmonisation) :
La DDEEES a prévu une hausse graduelle des loyers après harmonisation pour récupérer en partie les dépenses des travaux à venir. Limousin rappelle que le prix d’achat par la Ville était très bas et minoré des travaux que la SNCF devait réaliser (mauvais réalisation par la DAC), que de ce fait on peut considérer qu’il existe un retard de travaux depuis 2003 et même 1930 puisqu’il n’y a pratiquement pas eu de travaux d’entretien, sauf réalisés par les locataires pour leur installation.
Cette question sera étudiée en concertation Ville/locataires ( voir plus loin la rubrique travaux).
· En ce qui concerne les dettes, une possibilité d’échelonnement est proposée ainsi que la mise à niveau pour les loyers augmentant du fait de l’harmonisation.
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Charges
Les charges sont indexées sur le m² en pourcentage du loyer mensuel, elles sont donc demandées par provision. Ceux qui payent le plus cher au m2 font les avances les plus importantes.
Un correctif, c'est-à-dire une régularisation est faite chaque année sur le différentiel charge au m² /provisions, de fait toujours en attente de régularisation.
La DDEEES s’engage à régulariser les charges … de 2011 sur l’appel d’avril 2013.
L'ALSF demande l’examen rapide des charges de 2012 et la mise en évidence de la partie de TVA sur charges.
JP Réti parle de 195.000 euros de frais généraux.
Charles Rolland Billecart rétorque que le métré était compris dans cette somme représentant des frais.
Charles Rolland Billecart met la somme optimum des charges à 12€ / m² par an
Débat sur le problème de le TVA des charges qui reste floue.
Travaux
Jérome Legris signale qu’une somme de 15 millions d’euros à consacrer aux travaux est à inscrire pour la prochaine mandature, cette somme pouvant descendre à 10 millions d’euros.
Priorité : clôture/toiture AN/ intérieur rez de chaussée esc. B dont I. Bas / boites aux lettres…
Débat sur la clôture dont certains demandent des précisions : Marie de l’UMJ dont le metier consiste a recevoir du monde souhaite a juste titre l'installation d'un digicode. Claire D’Albis et Bruno Herlin ne sont pas d’accord pour fermer le lieu. Il est rappelé a B. Herlin qu’il a fermé les Voûtes.
Il s’agit de protéger l’outil de travail et cette protection correspond à l’article 1 de la Charte. De nombreux locataires se sont plaint d’incursion de bandes et d’insécurité, et ont demandé cette barrière, l’ALSF a répercuté cette volonté.
La création d'un groupe de travaux indépendant des associations devrait voir le jour animé par les deux architectes sur le site .
Isabelle Bas parle de son atelier qui ne dépasse pas 7/8 degrés l’hiver et de gros problèmes anciens de dégradation murs et fenêtre. Assénat semble avoir des soucis similaires non réglés avec la DDEEEES.
J.Limousin parle de la nécessité de changer la toiture de l’Aile Nord, qui est en amiante et ciment et de surcroit très dégradée, cette situation n’est pas sécure et présente des risques au travail, situation ancienne. Mireille Cambau, Véronique Talec et les Ateliers Stephane Gerard avaient alerté La Ville de cette situation il y a de nombreuses années.
La DEEES vient enfin de recevoir les éléments de la DAC , des études sérieuses ont été faites avec devis précis d’entreprise. Ces éléments vont donc être enfin repris pour la réfection urgente et de cette toiture en amiante.
Différents locataires expriment des soucis divers, fenêtres, portes et même serrures.
Le filet couvrant le bâtiment est également mis en débat, sachant qu’il est inutile sauf pour le mur Nord dont les dégradations sont à l’origine de cette décision d’un filet de protection.
Certains de ces travaux peuvent être faits par les locataires eux-mêmes comme cela s’est toujours fait, car cela marque aussi l’indépendance d’esprit des Frigos ( ex : les fenêtres percées).
JP. Réti reprend cela en disant que nous sommes aménageurs ou architectes ce que conteste l’ALSF puisqu’il s’agit là de métiers précis engageant compétence professionnelle, assurances…
CRB parle de 2 types de travaux :
- Les travaux de petite ampleur ne nécessitant pas d’autorisation
- les travaux de grosse ampleur nécessitant études et délibérations.
La toiture Aile Nord est identifiée comme travaux de grosse ampleur.
Il en résulte que les occupants font une liste et la DDEEES une autre suivant ses priorités (en tir croisé). L’ALSF propose la création d’une structure indépendante des associations (comme l’est le Comité d’attribution) pour traiter de ce dossier travaux. Cieutat et Barthélémy architectes aux Frigos, contactés par Limousin sont prêts à aider.
Résumé
- Faire remonter la réunion (CRB et JL)
- Harmonisation sur le loyer de juillet (analyser les hypothèses de prix au m2, dossier à communiquer (APLD et DDEEES) avec charges à 12 euros /m2
- Ne pas signer de Convention du domaine public (Limousin)
- Autorisation d’occupation du domaine public avec signature unilatérale du propriétaire en attendant de repasser dans le domaine privé.
- Constituer une commission travaux à élire
- Préparer la nomination d’un gestionnaire
- Faire un COPIL à la rentrée
- A JP .Réti qui revendique un accès a la réunion du Copil (chaises derrières), Charles Rolland Billecart lui rappelle que cette réunion a toujours été publique
