Le parisien mars
Les locataires des Frigos toujours en froid avec la Mairie de Paris
par alsfrigos. Cliquez sur l'image pour l'agrandir.

                                                                                                               ^{Vendredi 31 janvier2014}

Présents :

Catherine WEIGEL D’ANGELO, Mairie du 13^e Jean-Paul RETI, APLD 91

Jérôme LEGRIS, DDEEES Cécile PAGE, APLD91

Patrick LEGRIS, DDEEES Henri BARTHELEMY, Architecte, conseil APLD 91

Charles ROLAND-BILLECART, DDEEES

Christophe ROSA, Chef de la Section Locale Jacques LIMOUSIN, ALSF, Architecte conseil ALSF

d’Architecture du 13^e ardt (SLA 13). Stéphane GERARD, ALSF

France MITROFANOFF, ALSF

Préambule

Le but de ce premier comité de pilotage dédié à la programmation des futurs travaux est de faire un point sur l’état de l’immeuble, les mises aux normes et améliorations, plus ou moins lourdes, à lui apporter dans les années à venir. 

Les représentants de l’APLD 91 souhaitent que, suite à l’accord de principe initial qu’aurait donné la DDEEES, une élection d’un comité soit organisée.

Il leur est répondu que ce comité est d’ores et déjà constitué par les représentants des deux associations (APLD 91 et ALSF) d’une part, et par les services de la Ville (DDEEES et SLA 13) et la Mairie du 13^e d’autre part. Libre à l’APLD de désigner ses représentants et conseillers techniques. 

Ce comité a également pour objectif de favoriser le dialogue entre les occupants du bâtiment des Frigos et la Ville qui, en tant que propriétaire, a des obligations. 

L'ALSF précise que dans cette concertation sur les travaux, elle est dans son rôle d'association de locataire, et que son Bureau reflète une diversité de pratiques et comporte d'ailleurs un architecte.

Elle rappelle que propriétaires et locataires ont chacun des droits et des devoirs, qu'une grande partie de ces travaux ont été trop longtemps différés: présence d'amiante, monte-charge hors normes, absence de ravalement depuis 80 ans... et
   que ces travaux sont donc dus. Ainsi RFF ancien propriétaire avait, au moment de la vente, crédité auprès de la ville acheteur, les travaux de mises aux normes qu'elle n'avait eu le temps de réaliser
 (suivant l’étude d’aout 2001).

Elle précise également qu'après analyse, le caractère impératif et largement normatif et "technique" des travaux ne justifie pas la création d'un comité particulier, autre que le Copil.

Programme de travaux envisagé

La SLA 13 distingue deux catégories de travaux à entreprendre : ceux dits de première nécessité et ceux qui requièrent des études préalables. 

Travaux à traiter si possible en 2014

Réfection de la toiture de l’Aile Nord : plaques de fibrociment (présence d’amiante) 

L'ALSF précise qu'en plus de la présence d’amiante, il existe de très nombreuses fuites sur l’ensemble de la toiture, toiture béton comprise. La verrière centrale et sa sous verrière sont extrêmement dégradées. 

Il s’agit donc de changer l’ensemble de cette toiture, y compris la verrière centrale et sa structure comme prévu dans l’étude antérieure (études existantes de 2008).

La SLA 13 estime que, sous réserve de nouvelles études à même de confirmer les premières analyses (visites et diagnostic amiante), le marché de travaux pourrait être notifié en septembre 2014.

S’agissant de travaux en site occupé, la plus grande attention sera de mise pour gêner le moins possible les locataires.

Calendrier : septembre/octobre 2014.

Dépose des calorifuges amiantés (3 ateliers)

Opération regroupée avec le marché « toiture » qui inclura un lot « désamiantage » 

L’isolation de la toiture du bâtiment B (bâtiment principal)

L'ALSF a fait rajouter à l’ordre du jour le fait que suite à l’incendie de 1998, l’isolation avec les ateliers en dessous qui avait brûlée, n’a jamais été refaite.

La SLA 13 confirme que cette opération peut être réalisée rapidement, si l’aération existante de la toiture est suffisante. 

L'ALSF précise que ce travail n'est pas lié à la ventilation mais qu'il faudra vérifier celle-ci dans sa compatibilité avec les cloisons coupe-feu qu'elle avait fait installer par la SNCF suite au sinistre incendie.

Elle demande l'étude de pose de panneaux solaires sur le versant sud de la toiture du bâtiment B et sur partie de la toiture de l’Aile Nord . La Ville a réalisé par exemple à la Halle Pajol des projets de ce type. Un cofinancement pour un "Site pilote" est possible par exemple avec  la région.

Calendrier envisagé : courant 2014.

Mise aux normes de l’ascenseur (ascenseur de charges)

M.ROSA indique que les entreprises avec qui la SLA travaille sont habituées aux travaux en site occupé. Une étude simple suffira à déterminer s’il faut immobiliser la cabine le temps de déposer les pièces à changer. En fonction des délais, il sera peut-être nécessaire d’installer un élévateur de chantier pour ne pas pénaliser les occupants pendant les travaux.

L’ALSF insiste sur le fait que l'installation d'un élévateur de chantier est indispensable car les activités qui nécessitent le monte-charge ne sauraient être interrompues pendant les travaux. Un soin devra être apporté pour l’isolation phonique de la cage du monte-charge, par rapport aux ateliers mitoyens.

Le nouveau gestionnaire devra, selon elle, être tenu d'intervenir par contrat à tout moment y compris les week-end, puisque les activités ne s'interrompent pas aux Frigos.

Calendrier : à déterminer en fonction de l’étude en cours.

Travaux avec études préalables

Traitement des abords (clôture du terrain, voie pompier, éclairages) ;

Ravalement des façades et harmonisation des ouvertures ;

Sécurité et salubrité (réseau électrique, ventilation des lots).

Pour ces trois aspects, une étude globale sera menée. Pour ce faire, un cahier des charges précis doit être établi, en concertation avec le comité de pilotage « travaux ».

Le champ de cette étude doit être très large. Celle-ci, après sélection de l’équipe, ne devrait pas être disponible avant fin 2015 pour des travaux qui commenceraient en 2016.

L'ALSF demande que les services des parcs et jardins de la Mairie soient associés à la dimension végétale du projet et, après réalisation, à son entretien.

Elle pense qu'une grille coulissante à l'entrée du parking, et un portillon en haut de l’accès piéton, ainsi qu’une grille entre les deux, pourrait permettre de sécuriser les accès. Côté rues des Frigos et Primo Levi, c'est à la Semapa qu'il incomberait d'assurer les finitions et l'entretien du garde-corps urbain qu’elle a installé, et qui matérialise notre limite sur ces rues. Notre adresse devrait être lisible.

Une végétalisation pourrait être réalisée en partie basse côté Frigos, en soubassement des rues des Frigos et Primo Levi.

Elle peut fournir l'étude de voie pompiers, qui doit ceinturer les bâtiments (ce qui amène à nouveau à évoquer le statut "des Voûtes" et du jardin des Frigos (situé dans l'assiette des Frigos).  Ce "tréfond viaire" utilise l'accès des Frigos, son parking, poubelles et benne ce qui doit être étudié.

Enfin elle signale que la portance du sol semble faible par endroits, et devrait être vérifiée.

Petits travaux d’entretien de sécurité

Les Frigos ont indiqué à plusieurs reprises que les éclairages du parking étaient HS. La DDEEES s’occupe de les faire remplacer.

Les Frigos signalent que la centrale d’alarme incendie est inaccessible. La DDEEES va se coordonner avec la Direction de la Prévention et de la Protection (DPP) sur ce sujet.

En conclusion l'ALSF  demande que le  contenu et le planning de ces travaux soit transmis rapidement, en amont de ceux ci, pour pouvoir les étudier avec les locataires concernés.

REUNION ALSF, DDEEES et locataires des Frigos

mardi 11 juin 2013

Réunion a l’initiative de l’ALSF

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Lieu : Chez France MITROFANOFF

Présents : environ 25 personnes 

Représentant de la DDEEES : Jérôme Legris et Charles Rolland Billecart

Notes des points essentiels :

Ordre du jour (Limousin) : Harmonisation / Contrats / Loyers /travaux envisagés

Harmonisation des prix des loyers au m2

L’harmonisation des loyers figure dans les objectifs de la Charte des Frigos de 1999,

Ce que les associations rappellent régulièrement depuis, comme lors des COPIL.

Harmonisation entre 60 et 70€ par m² annuel.

La somme de 70 euros du m2 HT HC annuel est calculée par la DDEEES (moyenne précise est de 69,79€) sur la  moyenne des loyers, sur appels de loyers, sur les bases contractuelles. Pour celle-ci entrent en compte les emprunts, l’entretien courant…

L’ALSF arrive aux mêmes chiffres, sur  les bases contractuelles individuelles  et sur l’actes de vente, compte tenu des indexations.

JP. Réti déclare avoir collecté et aditionné les montants des loyers de  22 personnes payant régulièrement, cela a donné un total de187.000 euros, donc très voisin de la somme dépensée par le propriétaire annuellement: 195.000euros (gardien et contrat d'entretien compris). D'ou la question, sachant que 70% des personnes payent leur loyer ou allait le reste payé par les autres. 
L’ALSF demande que les deux modes de calcul soient présentés pour pouvoir être comparés.

La DDEEES propose que les loyers inférieurs à la fourchette  aient une montée progressive, les  loyers au dessus devant baisser rapidement. La date de mise en place, avec éventuelle rétroaction, si lenteurs administratives il y a, serait l’appel de loyers de juillet.

Contrats (liés à l’harmonisation)

La DDEEES  nous propose  des conventions du domaine public.

J .Limousin souligne  que signer des conventions de domaine  public  va à l’encontre du contentieux, de l’action juridique en cours pour replacer les Frigos dans le domaine privé adéquat ce qui doit permettre de donner des baux pérennes.

Dans ce sens il propose des avenants à nos conventions actuelles.

 Jerome Legris et Charles Rolland Billecart  disent comprendre bien les arguments  mais expriment leur proposition de réalisation de conventions nouvelles pour les nouveaux contrats.

 Jerome Legris ( DDEEES) précise  que faire des nouveaux contrats provisoires n’entrave pas la suite : déclassement  du domaine publique vers le domaine privé pour obtenir des  baux du domaine privé.

Après débat, Jerome Legris parle d’autorisation d’occupation du domaine public qui est une procédure  unilatérale revenant à une convention du domaine public mais signée seulement par la Ville, et propose d’envisager cela comme situation provisoire.

J.Limousin dit que de toute façon cette hypothèse de  nouvelles propositions juridiques de statuts seront soumises à  l’avocat (du contentieux ndlr)

JP Reti parle des problèmes de changement de mandature, précisant  le  fait qu’il faut faire voter les décisions importantes en Conseil de Paris.

Jerome Legris parle de délibération en octobre pour l’autorisation d’occupation.

Gestion 

Jérome Legris et Charles Rolland Billecart parlent de gestion optimum sur un revenu de loyers payant l’ entretien.

L’ALSF souligne  le fait d’intégrer les frais de gestion dans la balance d’exploitation recette/dépenses

Elle rappelle les études financiéres faites de 1999 à 2001 pour les propositions individuelles de statuts entrainant aussi des études d’harmonisation et la fameuse étude d’Aout 2001 sur  les travaux « de mise aux normes » devant être faites 

La DAC a en  partie annihilé ces  travaux et études, ce qui a eu des conséquences catastrophiques du général au particulier (impossibilité de mettre en ordre le réseau d’eau par exemple)

Nouveau gestionnaire :

J. Limousin rappelle que la nomination d’un gestionnaire s’impose pour revenir à des appels de loyers et une gestion normaux. Il était prévu un montage avec une  société de gestion type SEMAEST

J.P dit qu'aucun gestionnaire n' assumera (en l’état) la gestion des Frigos.

Ce montage doit passer en délibération, Jérome Legris souligne que la Ville est une grosse machine avec une structure lourde, ce qui ne facilite pas l’avancée des décisions..

Loyers (général) :

·        Le mesurage des lieux a été fait et sert de point d’appui pour les loyers.  Critique de Corinne Bertelot et d’autres sur des éléments de ce mesurage.

·        Revalorisation des loyers (après harmonisation) :

La DDEEES a prévu une hausse graduelle des loyers après harmonisation pour récupérer en partie les dépenses des travaux à venir. Limousin rappelle que le prix d’achat par la Ville était très bas et minoré des travaux que la SNCF devait réaliser (mauvais réalisation par la DAC), que de ce fait on peut considérer qu’il existe un retard de travaux depuis 2003 et même 1930 puisqu’il n’y a pratiquement pas eu de travaux d’entretien, sauf réalisés par les locataires pour leur installation.

Cette question sera étudiée en concertation Ville/locataires ( voir plus loin la rubrique travaux).

 ·        En ce qui concerne les dettes, une possibilité d’échelonnement est proposée ainsi que  la mise à niveau pour les loyers augmentant du fait de l’harmonisation.

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 Charges 

Les charges sont indexées sur le m² en pourcentage du loyer mensuel, elles sont donc demandées par  provision. Ceux qui payent le plus cher au m2 font les avances les plus importantes.

Un correctif, c'est-à-dire une régularisation est faite chaque année sur le différentiel charge au m² /provisions, de fait toujours en attente de régularisation.

La DDEEES s’engage à régulariser les charges … de 2011 sur l’appel d’avril 2013.

L'ALSF demande l’examen rapide des charges de 2012 et la mise en évidence de la partie de TVA sur charges.

 JP  Réti parle de 195.000 euros de frais généraux.

Charles Rolland Billecart  rétorque que le métré était compris dans cette somme représentant des frais.

Charles Rolland Billecart  met  la somme optimum des charges à  12€ / m² par an

Débat sur le problème de le TVA des charges qui reste floue.

Travaux

Jérome Legris signale qu’une somme de 15 millions d’euros à consacrer aux travaux est à inscrire pour la prochaine mandature, cette somme pouvant descendre à 10 millions d’euros.

Priorité : clôture/toiture AN/ intérieur rez de chaussée esc. B dont I. Bas / boites aux lettres…

Débat sur la clôture dont certains demandent des précisions : Marie de l’UMJ dont le metier consiste a recevoir du monde souhaite a juste titre l'installation d'un digicode.  Claire D’Albis et Bruno Herlin ne sont pas d’accord pour fermer le lieu. Il est rappelé a B. Herlin qu’il a fermé les Voûtes.

 Il s’agit de protéger l’outil de travail et cette protection correspond à l’article 1 de la Charte. De nombreux locataires se sont plaint d’incursion de bandes et d’insécurité,  et ont demandé cette barrière, l’ALSF a répercuté cette volonté.

La création d'un groupe de travaux indépendant des associations devrait voir le jour animé par les deux architectes sur le site .

Isabelle Bas parle de son atelier qui ne dépasse pas 7/8 degrés l’hiver  et de gros problèmes anciens  de dégradation murs et fenêtre. Assénat semble avoir des soucis similaires non réglés avec la DDEEEES.

J.Limousin parle de la nécessité de changer la toiture de l’Aile Nord, qui est en amiante et ciment et de surcroit très dégradée, cette situation n’est pas sécure et présente des risques au travail, situation ancienne. Mireille Cambau, Véronique Talec et  les Ateliers Stephane Gerard avaient alerté La Ville de cette situation il y a de nombreuses années.

La DEEES  vient enfin de recevoir les éléments de la DAC , des études sérieuses ont été faites avec devis précis d’entreprise. Ces éléments vont donc être enfin repris pour la réfection urgente et  de cette toiture en amiante.

 Différents locataires  expriment  des  soucis divers, fenêtres, portes et même serrures.

Le filet couvrant le bâtiment est également mis en débat, sachant qu’il est inutile sauf pour le mur Nord dont les dégradations sont à l’origine de cette décision  d’un  filet de protection.

Certains de ces travaux peuvent être faits par les locataires eux-mêmes comme cela s’est toujours fait, car cela marque aussi l’indépendance d’esprit des Frigos ( ex : les fenêtres percées).

 JP. Réti reprend cela en disant que nous sommes aménageurs ou architectes ce que conteste l’ALSF  puisqu’il s’agit là de métiers précis engageant compétence professionnelle, assurances…

CRB parle de 2 types de travaux :

-        Les travaux de petite ampleur ne nécessitant pas d’autorisation

-         les travaux de grosse ampleur nécessitant études et délibérations.

La toiture Aile Nord est identifiée comme travaux de grosse ampleur.

Il en résulte que les occupants font une liste et la DDEEES une autre suivant ses priorités (en tir croisé). L’ALSF propose la création d’une structure indépendante des associations (comme l’est le Comité d’attribution) pour traiter de ce dossier travaux. Cieutat et Barthélémy architectes aux Frigos, contactés par Limousin sont prêts à aider.

Résumé 

-        Faire remonter la réunion (CRB et JL)

-     Harmonisation sur le loyer de juillet (analyser les hypothèses de prix au m2, dossier à communiquer (APLD et DDEEES) avec charges à 12 euros /m2

-        Ne pas signer de Convention du domaine public (Limousin)

-        Autorisation d’occupation du domaine public avec signature unilatérale du propriétaire en attendant de repasser dans le domaine privé.  

-     Constituer une commission travaux à élire

-     Préparer la nomination d’un gestionnaire

-        Faire un COPIL à la rentrée

-        A  JP .Réti qui revendique un accès a la réunion du Copil (chaises derrières), Charles Rolland Billecart lui rappelle que cette réunion a toujours été publique